2025년 1월, 도널드 트럼프 대통령이 공식 취임하며 미국은 다시 '트럼프노믹스'의 시대로 진입했습니다. 그의 2기 경제 정책은 세제 개편, 금리 압박, 산업 회귀와 같은 요소를 중심으로 빠르게 전개되고 있으며, 그 여파는 부동산 시장 전반에 구조적 변화를 불러일으키고 있습니다. 이번 글에서는 트럼프 행정부 출범 이후 발표된 정책 기조를 바탕으로, 부동산 투자자들이 주목해야 할 시장 흐름과 실질적인 대응 전략을 제시합니다.
금리 인하 압박 강화와 레버리지 활용의 기회
[현황]
트럼프 대통령은 취임 직후부터 연준(Fed)을 향한 금리 인하 압박을 다시 시작했습니다. “고금리는 미국 제조업을 죽인다”는 발언과 함께 파월 의장에 대한 교체 가능성까지 언급하며 저금리 기조 유지를 강하게 요구하고 있습니다. 연준은 공식적으로 독립성을 고수하고 있지만, 시장에서는 금리 인하 기대감이 높아지고 있으며, 실제로 2025년 2월 FOMC에서는 기준금리 동결과 향후 인하 가능성을 시사한 바 있습니다.
금리 인하는 부동산 시장에서 두 가지 시그널을 제공합니다. 첫째, 주택담보대출 이자율이 낮아져 실수요자의 주택 구매 여력이 높아지며, 둘째, 상업용 부동산에 대한 자금 조달 비용이 줄어들어 투자 접근성이 개선됩니다.
[대처 전략]
지금은 레버리지를 활용할 수 있는 기회 창출기입니다. 낮은 금리는 투자자 입장에서 자산 확장에 유리한 환경이며, 특히 임대 수익형 부동산에서 안정적 현금흐름을 확보하기 좋은 시기입니다.
고정금리 모기지 상품을 활용해 조기 대출 계약을 체결하거나, 이미 보유한 자산의 대환대출을 통해 이자 부담을 줄이는 전략도 유효합니다. 다만, 과도한 레버리지는 시장 반등 시 위험 요소가 되므로, 월 현금흐름 기준으로 대출 상환이 가능한 수준에서 자산 확장을 계획해야 합니다.
세제 개편 예고와 절세 중심 투자 전략의 재정립
[현황]
트럼프 행정부는 취임 직후 새로운 세제개편안을 예고했습니다. 핵심은 ▲자본이득세 감면 확대 ▲상속세 면제 기준 상향 ▲부동산 감가상각 공제 확대 등 부동산 자산가에 유리한 방향입니다. 이로 인해 다주택 보유자와 상업용 부동산 소유자들이 절세 수단으로 미국 부동산을 재평가하기 시작했으며, 일부 주에서는 법인 설립을 통한 자산 보호 전략도 활발히 논의되고 있습니다.
자본이득세 완화는 매각 시 수익 실현 부담을 낮추며, 상속세 면제 기준 상향은 고액 자산가의 세대 간 부동산 이전 전략을 더욱 가속화할 것으로 보입니다.
[대처 전략]
이 시점에서는 세제 친화적 구조의 투자처로 자산을 옮기는 전략이 중요합니다. 상업용 부동산을 법인을 통해 매입하거나 운영하면 감가상각 공제를 활용해 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 또한 상속세 완화에 대비해 가족 명의 분산 소유 구조나 신탁 설립을 통해 장기적인 자산 이전 계획을 수립하는 것이 유리합니다.
일반 투자자의 경우, REITs, 부동산 펀드, 임대 수익형 분양 상품 등 비교적 진입 장벽이 낮은 간접 투자처를 활용해 절세 + 안정성이라는 두 마리 토끼를 노릴 수 있습니다. 지금은 단순한 보유보다, 절세와 수익을 동시 추구하는 리밸런싱 전략이 필요한 시점입니다.
이민정책 강화와 지역별 수요 격차 전략
[현황]
트럼프 대통령은 취임 후 강경한 이민 정책을 재시동했습니다. 불법 체류자 집중 단속 외에도, 합법 이민 쿼터 축소와 비자 발급 요건 강화 정책이 본격적으로 시행 중입니다. 이로 인해 미국 내 이민자 중심 지역의 임대 수요가 감소할 가능성이 제기되고 있으며, 특히 캘리포니아, 텍사스 남부, 일부 뉴욕권 지역에서는 공실률 상승이 우려되고 있습니다.
반면, 고학력 이민자 유입이 여전히 유지되는 도시(예: 보스턴, 샌프란시스코, 시애틀)는 실수요 기반이 여전히 견고합니다.
[대처 전략]
지금은 부동산 투자에서도 ‘지역 분산’이 필수 전략입니다. 이민 정책에 민감한 지역(저소득 노동자 중심 도시)은 우선순위에서 제외하고, 고급 교육, IT, 바이오산업 기반이 있는 도시로 투자 방향을 설정해야 합니다.
또한, 해외 투자자의 경우 미국 시장에 대한 직접 진입이 까다로워질 수 있기 때문에 한국, 일본, 싱가포르 등 글로벌 도시의 프리미엄 부동산을 통해 환율 리스크를 분산하고 안정적인 포트폴리오를 구성하는 것도 하나의 대안입니다.
결론: 트럼프 시대, 구조적 흐름에 맞는 전략적 대응이 필요하다
트럼프 2기 행정부의 정책은 금리, 세제, 이민 등 부동산 투자에 핵심적인 변수들에 직접적으로 작용하고 있습니다. 정책 변화는 리스크가 아닌 예측 가능한 흐름으로 인식하고, 이에 맞는 맞춤형 전략을 조기에 수립하는 것이 향후 수익률에 결정적인 영향을 줄 것입니다.
지금은 단순한 ‘보유’보다 ‘구조적 대응’이 중요한 시기입니다. 현금흐름 중심 수익형 부동산 확보, 세제 개편에 따른 자산 리밸런싱, 그리고 지역 다변화 전략까지 종합적으로 고려한 전략 수립이 필요합니다. 다음 글에서는 트럼프 경제 정책 하에서 채권 및 안전자산 포트폴리오 구성 전략을 분석해드리겠습니다.